Ação de Despejo por Falta de Pagamento: O que Você Precisa Saber Antes de Decidir?

O que muda na prática quando se trata de ação de despejo por falta de pagamento

Quando o aluguel deixa de ser pago, o proprietário pode cobrar amigavelmente. Se não houver acordo, ele pode ajuizar uma ação de despejo por falta de pagamento. Essa ação segue regras específicas da Lei de Locações (Lei nº 8.245/91) e pode ser rápida ou demorada, dependendo da defesa do inquilino.

Para o inquilino, receber uma citação de despejo é um susto. Mas é importante saber que existe a chance de pagar os débitos e ficar no imóvel, ou contestar cobranças indevidas. O prazo para agir é curto: 15 dias corridos a partir da data em que você é citado (intimado) pelo oficial de justiça.

Na prática, o primeiro passo é ler a citação com atenção e procurar um advogado imediatamente. Se você não fizer nada, o juiz pode determinar sua saída em até 30 dias após a sentença. O proprietário, por outro lado, precisa comprovar a dívida e aguardar os prazos legais, sem poder despejar ninguém por conta própria.

Critérios para decidir sobre ação de despejo por falta de pagamento com segurança

Antes de entrar com uma ação de despejo, o proprietário deve avaliar se a dívida compensa os custos processuais (custas, honorários e tempo). Se o inquilino é inadimplente recorrente, talvez seja melhor reaver o imóvel. Já para o inquilino, a decisão de contestar ou pagar depende de conseguir o dinheiro e de ter direito a alguma defesa.

A tabela abaixo compara situações comuns e orienta a decisão:

Riscos e erros comuns em ação de despejo por falta de pagamento

Um erro comum do inquilino é ignorar a citação. Muita gente acha que 'não acontece nada' ou que o problema se resolve sozinho. Na verdade, a ausência de defesa leva à revelia — o juiz aceita os pedidos do proprietário e determina o despejo mais rápido. Outro risco é pagar o valor errado ou atrasar o pagamento dentro do prazo.

Para o proprietário, o erro frequente é tentar despejar o inquilino por conta própria (cortar luz, água, trocar fechadura). Isso é crime de exercício arbitrário das próprias razões e pode gerar indenização. Também é erro não dar recibo de pagamento, dificultando a prova da dívida.

• Inquilino: não responder à citação no prazo de 15 dias.
• Inquilino: pagar apenas parte do débito sem quitar integralmente.
• Proprietário: despejar o inquilino sem ordem judicial.
• Proprietário: cobrar juros e multas abusivas, acima do permitido por lei.
• Ambos: não guardar comprovantes de pagamentos e notificações.

Próximos passos práticos para resolver ação de despejo por falta de pagamento

Se você é inquilino e recebeu a citação, siga esta checklist urgente:

• Leia a citação completa e veja o valor cobrado e o prazo de 15 dias.
• Procure um advogado ou a defensoria pública imediatamente.
• Separe comprovantes de pagamentos anteriores e o contrato de locação.
• Avalie se há cobranças indevidas (juros abusivos, taxas não previstas).
• Deposite o valor integral em juízo (se possível) ou apresente defesa.
• Mantenha contato com o proprietário para tentar um acordo extrajudicial.

Para o proprietário

Antes de ajuizar a ação, reúna as provas da dívida: contrato, recibos de pagamento anteriores (para mostrar o valor do aluguel), notificações de cobrança e extrato de débitos. Depois, procure um advogado de confiança. Ele protocolará a petição inicial e acompanhará o processo.

Prazos legais para ação de despejo por falta de pagamento (e o que acontece se perder)

A ação de despejo por falta de pagamento tem prazos definidos na Lei 8.245/91. O principal é o prazo de 15 dias corridos para o inquilino pagar ou contestar, contados da citação. Se ele pagar o valor integral, a ação é extinta e ele permanece no imóvel. Se não pagar nem contestar, o juiz decreta o despejo.

Depois da sentença, o proprietário pode pedir o mandado de despejo. O inquilino tem, em regra, 30 dias para desocupar voluntariamente, conforme prevê a Lei de Locações (Lei nº 8.245/91). Se não sair, a polícia pode ser acionada para cumprir a ordem judicial. Além disso, o inquilino pode ter que pagar aluguéis vencidos até a saída, mais multa e custas processuais.

Há situações especiais: durante a pandemia (Lei 14.216/2021), foram suspensas liminares de despejo para imóveis urbanos em certas condições. Verifique se seu caso se enquadra. Na prática, perder um prazo processual significa que você perde o direito de defender-se ou de desocupar pacificamente, podendo ser retirado à força.

Erros comuns relacionados ao tema

• Inquilino ignorar a citação: Achar que a ação vai 'sumir' é o pior erro. A revelia acelera o despejo e você perde o direito de defesa.
• Proprietário tentar despejo extrajudicial: Cortar serviços ou trocar fechaduras é crime. O despejo só pode ser feito com ordem judicial.