Advogado para Atraso de Obra e Distrato Imobiliário no Espírito Santo: Seus Direitos e Como Agir

O que o CDC garante diante de advogado para atraso de obra e distrato imobiliário

O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) considera a compra de imóvel na planta uma relação de consumo. Isso significa que a construtora é fornecedora e você, consumidor, tem direitos reforçados. Entre eles, o direito à informação clara sobre o prazo de entrega, as condições do distrato e a possibilidade de exigir o cumprimento forçado da obra.

Além do CDC, a Lei 13.786/2018 (conhecida como Lei do Distrato) veio para disciplinar especificamente a rescisão de contratos de compra de imóveis em incorporação imobiliária e loteamentos. Ela estabelece regras claras tanto para o caso de atraso na entrega (inadimplência do vendedor) quanto para a desistência do comprador.

Na prática, isso significa que, se a obra atrasar além do prazo estipulado (com as tolerâncias previstas em contrato, geralmente 180 dias), você pode exigir a devolução integral dos valores pagos com correção monetária e juros, ou até mesmo pedir a conclusão da obra com indenização por perdas e danos. Se for você quem desiste, a construtora pode reter até 25% do que você pagou (ou 50% em casos específicos, se previsto em contrato), mas nunca mais que isso.

A Lei 13.786 também determina que, em caso de distrato por iniciativa do comprador, a devolução deve ocorrer em até 12 parcelas mensais. Já se o distrato for por culpa da construtora (atraso), a devolução deve ser feita em até 30 dias. Essas regras valem para contratos firmados a partir de 2019. Para contratos anteriores, o entendimento dos tribunais é semelhante, mas pode variar.

Abaixo, uma tabela comparativa dos principais direitos em cada situação:

Como tentar resolver primeiro com o fornecedor (e por que isso importa)

Antes de pensar em contratar um advogado ou entrar com uma ação, tente resolver o problema diretamente com a construtora. Muitas vezes, um contato formal (e-mail, carta com aviso de recebimento ou reunião) já resolve. Isso porque a maioria das empresas prefere evitar desgaste judicial e pode oferecer um desconto, um novo prazo ou a devolução dos valores.

Por que isso importa? Primeiro, tentar um acordo mostra sua boa-fé e pode ser usado como prova se o caso for para a Justiça. Segundo, o Procon e os juizados costumam exigir que você tenha tentado uma solução amigável antes. Além disso, resolver fora dos tribunais é mais rápido e menos desgastante emocionalmente.

Na prática, isso significa que você deve reunir todos os documentos, redigir uma reclamação clara – com data, valor pago, prazo contratado e o problema – e enviar para a construtora. Guarde o comprovante de entrega. Muitas vezes, a empresa responde em poucos dias com uma proposta.

Se a construtora não responder ou a proposta for injusta, o próximo passo é buscar o Procon ou um advogado de confiança para avaliar o caso. Lembre-se: a tentativa de acordo não impede que você busque a Justiça depois.

1. Identifique o problema e reúna provas: Contrato, comprovantes de pagamento, notificações da construtora, fotos da obra (se houver).
2. Escreva uma reclamação formal: Descreva os fatos, o que você quer (cumprimento do contrato, devolução, etc.) e dê um prazo para resposta.
3. Envie por canal que gere comprovante: Use e-mail com confirmação de leitura ou carta registrada com AR. Guarde o protocolo.
4. Aguarde a resposta (prazo razoável): Dê de 10 a 15 dias úteis para a empresa se manifestar. Se não houver resposta, vá ao Procon.
5. Analise a proposta: Se a construtora oferecer um acordo, avalie se é justo. Se for, formalize. Se não, não aceite e busque orientação jurídica.

Quando o Procon ajuda e quando vale ação no Juizado

A escolha entre Procon e Juizado depende do seu caso. Se a construtora está aberta a negociar, o Procon é excelente. Se já houve tentativa frustrada, o Juizado pode ser mais eficaz. Em ambos os casos, ter um advogado especializado ajuda a avaliar as chances e a preparar a documentação.

Prazos para reclamar e provas que ajudam o seu lado

• Contrato assinado (inclusive aditivos e promessa de compra e venda).
• Comprovantes de todos os pagamentos (entrada, parcelas, taxas).
• Cronograma da obra (se houver) e comunicados de prazo.
• E-mails, cartas ou mensagens trocadas com a construtora sobre o atraso ou distrato.
• Fotografias ou vídeos da obra com data (mostrando o estágio de construção).
• Documentos do imóvel (matrícula, registro, certidão de incorporação).

Erros comuns relacionados ao tema

• Achar que só precisa de advogado após o prazo de entrega: Muitos consumidores esperam a obra atrasar muito para procurar ajuda. O ideal é consultar um advogado assim que o prazo estourar, para não perder prazos de prescrição e para garantir provas.
• Assinar termos de distrato sem ler ou sem orientação: A construtora pode oferecer um distrato com cláusulas abusivas, como retenção maior que a lei permite. Sempre leia com atenção ou peça para um advogado revisar antes de assinar.
• Jogar fora documentos ou provas: Comprovantes de pagamento, e-mails e fotos são essenciais. Guarde tudo por pelo menos 5 anos após o fim da relação contratual.

Perguntas frequentes