Comprei Imóvel com Dívida de Condomínio: O que Costuma Envolver Custo e Quem Paga o Quê?

Quais custos costumam aparecer em comprei imóvel com dívida de condomínio (e quem paga o quê)

Ao comprar um imóvel, os custos que podem surgir vão além do valor da entrada. As dívidas de condomínio incluem a taxa mensal em atraso, multas, juros, custas de protesto e até honorários de advogados do condomínio, caso já tenha sido ajuizada uma ação de cobrança contra o imóvel.

A regra geral, prevista no Código Civil, é que as dívidas condominiais anteriores à transferência da propriedade são de responsabilidade do vendedor (antigo proprietário). Isso porque se trata de obrigação pessoal dele. No entanto, o condomínio pode cobrar o imóvel, ou seja, o comprador, já que a dívida está vinculada à unidade. Depois de pagar, o comprador tem o direito de cobrar o vendedor de volta.

Na prática, o condomínio muitas vezes prefere cobrar de quem está morando, independentemente de quem era o dono na época do débito. Por isso, é essencial verificar a situação financeira do imóvel antes de assinar o contrato.

A tabela abaixo compara os principais tipos de custo e a responsabilidade de cada parte:

Além dos custos listados, lembre-se de que, se o condomínio já tiver obtido uma decisão judicial favorável contra o imóvel, o comprador pode ter que arcar com os honorários advocatícios do condomínio, mesmo que a dívida seja do vendedor. Por isso, a melhor forma de se proteger é não assumir o imóvel sem ter certeza de que está quite.

Vale destacar que, em alguns casos, o próprio condomínio pode oferecer parcelamento da dívida ao novo proprietário, evitando uma ação judicial. É uma alternativa que pode valer a pena negociar.

• Solicite ao vendedor a certidão negativa de débitos condominiais emitida pelo síndico.
• Converse diretamente com o administrador do condomínio para confirmar se há pendências.
• Verifique se há ações judiciais contra o imóvel relacionadas a débitos condominiais.
• Inclua no contrato de compra e venda uma cláusula responsabilizando o vendedor por eventuais dívidas anteriores.
• Se possível, faça uma retenção de parte do valor da compra até a quitação de todos os débitos.
• Em leilões, leia atentamente o edital – muitas vezes o comprador assume todas as dívidas, inclusive as anteriores.

Custas processuais, eventuais perícias e honorários sucumbenciais

Se o condomínio entrar com uma ação de cobrança contra o imóvel, o comprador pode ser chamado a pagar as custas processuais e os honorários do advogado do condomínio caso perca a ação. Esses custos podem ser altos, por isso é importante saber como funcionam.

As custas processuais incluem taxas que o tribunal cobra para movimentar o processo. Cada estado tem uma tabela de custas. No Espírito Santo, as custas iniciais para ações de cobrança seguem a tabela do TJES. Além disso, pode haver necessidade de perícia, por exemplo, para provar que a dívida é do vendedor, e isso também gera custos.

Os honorários sucumbenciais são a verba devida ao advogado da parte vencedora, geralmente fixada entre 10% e 20% do valor da causa. Ou seja, se o condomínio ganhar a ação, você pode ter que pagar não só a dívida, mas também os honorários do advogado deles.

Uma novidade importante: em março de 2025, foi sancionada a Lei 15.109/2025, que dispensa o advogado de adiantar as custas processuais em ações de cobrança de honorários advocatícios e em execuções. Embora essa lei seja voltada para advogados, ela mostra uma tendência de reduzir barreiras financeiras para o acesso à Justiça.

Na prática, você pode solicitar a gratuidade da Justiça se não tiver condições de pagar esses custos (como explicamos na próxima seção). Além disso, se você for condenado, pode depois cobrar o vendedor, mas nem sempre é fácil receber.

Perícias são raras nesse tipo de ação, pois normalmente a dívida é comprovada por documentos. Mas se houver disputa sobre a responsabilidade, o juiz pode determinar uma perícia contábil, cujo custo é adiantado pela parte que pediu, e depois rateado.

Quando é possível pedir gratuidade da Justiça

A gratuidade da Justiça (antiga assistência judiciária gratuita) é um benefício que permite que pessoas sem condições financeiras de pagar custas processuais e honorários advocatícios sejam isentas dessas despesas. Está prevista no Código de Processo Civil (arts. 98 a 102).

Para obter a gratuidade, você precisa comprovar que não pode pagar as custas sem prejudicar o sustento próprio ou da família. A presunção de hipossuficiência é aceita para quem recebe até dois salários mínimos por mês, mas isso não é uma regra absoluta – o juiz pode negar se entender que a pessoa tem condições.

Na prática, você deve juntar documentos como comprovantes de renda, declaração de imposto de renda, certidão de nascimento dos dependentes, e uma declaração escrita de que não pode pagar. O pedido pode ser feito no início do processo ou a qualquer momento.

Se você for o comprador sendo cobrado por uma dívida condominial do antigo dono, pode pedir gratuidade para se defender. Ou se precisar processar o vendedor para cobrar o reembolso, também pode pedir. O benefício cobre custas, honorários periciais e até os honorários do seu advogado, se você usar advogado dativo (público).

Importante: a gratuidade não isenta de pagar honorários sucumbenciais se você perder a ação – mas o juiz pode suspender a execução desses honorários por até 5 anos, se você continuar sem condições.

Vale lembrar que, mesmo com gratuidade, você pode precisar de um advogado particular. A Defensoria Pública também pode atuar em casos de baixa renda, mas a demanda é grande.

Como conversar sobre custos antes de assinar contrato

A melhor forma de evitar problemas com dívidas condominiais é tratar desse assunto ainda na fase de negociação. Antes de assinar o contrato de compra e venda, converse abertamente com o vendedor sobre a situação financeira do condomínio.

Peça para ver extratos do condomínio e a certidão negativa de débitos. Se houver dívidas, discuta quem vai pagar. O ideal é que o vendedor quite tudo antes da transferência. Caso contrário, você pode negociar um desconto no valor do imóvel para cobrir as dívidas futuras.

Coloque por escrito no contrato que o vendedor é responsável por todas as taxas condominiais, multas e juros vencidos até a data da assinatura da escritura. Se possível, inclua uma cláusula de retenção de parte do pagamento até que todas as pendências sejam resolvidas.

Se a compra for em leilão, o cenário é diferente. O edital geralmente informa se o imóvel é vendido livre de dívidas ou não. Muitos leilões imobiliários transferem para o comprador todas as dívidas do imóvel, incluindo condomínio. Portanto, leia o edital com calma ou peça ajuda de um advogado.

Na prática, é recomendável contratar um advogado para analisar o contrato e o edital antes de fechar o negócio. Isso pode evitar dores de cabeça futuras.

Lembre-se de que a transparência é a chave. Tanto o vendedor quanto o condomínio devem ser acessíveis. Se sentir resistência, talvez seja melhor repensar o negócio.

1. Solicite certidão negativa: Peça ao vendedor ou ao condomínio um documento que comprove que não há débitos.
2. Converse com o síndico: Ligue ou vá pessoalmente confirmar a situação financeira do imóvel.
3. Inclua cláusula de responsabilidade: No contrato, deixe claro que o vendedor arca com débitos anteriores.
4. Negocie desconto: Se houver dívidas, peça um abatimento no preço para compensar.
5. Retenha parte do pagamento: Só libere o valor total após a quitação das dívidas.
6. Consulte um advogado: Para contratos complexos ou leilões, a orientação profissional é essencial.

Erros comuns relacionados ao tema

• Achar que a dívida não é sua e ignorar a cobrança: Muitos compradores pensam que por não terem feito a dívida, não precisam pagar. Mas o condomínio pode protestar o título e até mover ação contra o imóvel, o que pode gerar custas e honorários para você.
• Não verificar a situação antes de comprar: Uma certidão negativa de débitos condominiais é barata e simples de obter. Não pedi-la pode custar caro depois.
• Assumir que o contrato de compra e venda já protege automaticamente: Sem cláusulas específicas, o contrato genérico pode não responsabilizar o vendedor. É preciso incluir disposições claras.

Perguntas frequentes