Distrato de Imóvel: O Erro que Faz o Comprador Perder Metade do Valor
Quando um contrato de compra de imóvel é desfeito, o comprador pode perder boa parte do que já pagou se não tomar os cuidados certos. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) estabelece regras para a devolução dos valores, mas erros comuns podem reduzir drasticamente o montante recebido de volta. Entender o que a lei diz e quais passos seguir é essencial para não sair no prejuízo.
Quando um contrato de compra de imóvel é desfeito, o comprador pode perder boa parte do que já pagou se não tomar os cuidados certos. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) estabelece regras para a devolução dos valores, mas erros comuns podem reduzir drasticamente o montante recebido de volta. Entender o que a lei diz e quais passos seguir é essencial para não sair no prejuízo.
O que muda na prática quando se trata de distrato de imóvel
Antes de 2018, muitos contratos permitiam que a construtora ficasse com todo o dinheiro já pago pelo comprador em caso de distrato. Isso gerava situações injustas, em que a pessoa perdia anos de economia. A Lei do Distrato (Lei 13.786/18) veio para equilibrar essa relação.
Agora, a construtora pode reter no máximo 50% do valor que o comprador pagou diretamente a ela. As taxas de corretagem e outros encargos têm regras específicas. O objetivo é impedir que o comprador perca mais do que o razoável.
Na prática, isso significa que você não pode ser obrigado a abrir mão de todo o montante investido. Se a construtora exigir uma retenção maior, ela está descumprindo a lei. Confira a tabela abaixo para entender a diferença:
- Verifique se a construtora aplicou corretamente o limite de 50% sobre os valores pagos.
- Veja se houve cobrança de taxa de corretagem: essa taxa é devida separadamente e pode ser retida, mas não pode ultrapassar o que foi acordado.
- Confira se o contrato foi registrado em cartório: isso pode influenciar os prazos e as regras aplicáveis.
Comparativo: antes e depois da Lei do Distrato
Critérios para decidir sobre distrato de imóvel com segurança
Decidir pelo distrato não é simples. Antes de tomar qualquer atitude, você precisa analisar alguns pontos importantes. O valor já pago, a fase da obra, o motivo do desistência e as cláusulas contratuais são fatores que influenciam diretamente no quanto você vai receber de volta.
O Código de Defesa do Consumidor considera nulas as cláusulas que preveem a perda total das prestações pagas. Se o seu contrato tem uma dessas cláusulas, ela pode ser questionada judicialmente.
Outro critério é verificar se a construtora está disposta a negociar. Muitas vezes, um acordo extrajudicial pode ser mais rápido e menos desgastante do que um processo. Mas é essencial ter um(a) advogado(a) analisando os números antes de assinar.
- Calcule o total pago diretamente à construtora (sem incluir taxas de corretagem, se forem separadas).
- Veja o percentual de retenção proposto: ele não pode ultrapassar 50% do total pago.
- Leia com atenção as cláusulas de penalidade do contrato, especialmente as que tratam de distrato.
- Consulte um(a) advogado(a) especializado(a) para verificar se o cálculo da construtora está correto.
- Considere a possibilidade de renegociação: talvez seja melhor transferir o contrato para outra pessoa (cessão) do que desistir.
- Reúna toda a documentação: Contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, extratos bancários, e-mails com a construtora.
- Solicite um demonstrativo de valores: Peça à construtora um cálculo detalhado do valor a ser restituído e da retenção pretendida.
- Confira o percentual de retenção: Ele não pode ultrapassar 50% dos valores pagos diretamente. Se for maior, reúna provas.
- Busque orientação jurídica: Antes de assinar qualquer documento, mostre tudo a um(a) advogado(a) de sua confiança.
Riscos e erros comuns em distrato de imóvel
Muitos compradores, ao se arrependerem da compra, aceitam o primeiro cálculo apresentado pela construtora sem questionar. Esse é o erro mais comum. A construtora pode incluir despesas indevidas ou aplicar o percentual de retenção de forma incorreta.
Outro erro grave é assinar um termo de distrato sem ler as letras miúdas. Às vezes, o documento contém uma quitação ampla, liberando a construtora de qualquer outra obrigação. Depois de assinado, fica muito difícil reclamar.
A falta de comprovantes de pagamento também é um problema. Sem eles, fica difícil provar quanto foi pago. Por isso, guarde todos os recibos e extratos bancários.
- Aceitar o valor proposto sem comparar com a lei.
- Assinar o distrato sem consultar um(a) advogado(a).
- Não guardar os comprovantes de pagamento (boletos, transferências).
- Ignorar a possibilidade de renegociação ou de transferência do contrato.
- Deixar de verificar se a construtora está registrada e se o empreendimento está regular.
Próximos passos práticos para resolver distrato de imóvel
Antes de pensar em processo, tente um acordo direto com a construtora. Muitas vezes, uma conversa bem documentada resolve. Envie uma carta ou e-mail formal solicitando o distrato e a restituição dos valores, com base na Lei 13.786/18.
Se a construtora se recusar a devolver o valor correto, ou se a proposta estiver fora da lei, você pode buscar o Procon da sua cidade. O órgão de defesa do consumidor pode mediar a negociação.
Caso todas as tentativas extrajudiciais falhem, aí sim é hora de procurar um(a) advogado(a) para ingressar com uma ação. Lembre-se: esse conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do caso por um(a) advogado(a).
- Reúna toda a documentação: contrato, comprovantes, e-mails.
- Envie notificação extrajudicial à construtora pedindo o distrato e a restituição.
- Registre o pedido em um órgão de defesa do consumidor (Procon).
- Se não houver acordo, consulte um(a) advogado(a) para avaliar a ação judicial.
- Não desista de reaver os valores: a lei está do seu lado em muitos casos.
- Etapa 1: Reúna os documentos: Contrato, recibos de pagamento, extratos bancários, comprovantes de taxas.
- Etapa 2: Calcule o valor devido: Com ajuda de um(a) advogado(a), calcule o percentual correto a ser restituído.
- Etapa 3: Tente o acordo: Envie carta com aviso de recebimento (AR) ou e-mail formal para a construtora.
- Etapa 4: Busque o Procon: Se a construtora não responder ou negar, registre reclamação no Procon.
- Etapa 5: Ação judicial: Se as vias administrativas não funcionarem, ingresse com ação na Justiça.
Erros comuns relacionados ao tema
- Aceitar a retenção integral sem questionar: Muitos compradores acham que perder tudo é normal. A lei proíbe isso. Sempre confira o percentual.
- Assinar documento de quitação ampla: O termo de distrato pode conter cláusulas que impedem futuras cobranças. Leia tudo com atenção.
- Não exigir demonstrativo detalhado: A construtora deve apresentar o cálculo discriminado dos valores pagos e retidos. Peça por escrito.
Perguntas frequentes
Posso perder todo o dinheiro que paguei se desistir do imóvel?
Não. A lei limita a retenção da construtora a, no máximo, 50% do valor pago diretamente a ela. Cláusulas que previam perda total são consideradas abusivas.
Preciso de advogado para fazer um distrato?
Não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Um(a) advogado(a) pode verificar se o cálculo está correto e evitar que você assine algo prejudicial.
O que fazer se a construtora não quiser devolver o dinheiro?
Primeiro, tente um acordo por escrito. Se não funcionar, recorra ao Procon. Por fim, procure um(a) advogado(a) para ação judicial.
A lei se aplica a contratos antigos, feitos antes de 2018?
A Lei 13.786/18 se aplica a contratos firmados após sua vigência (180 dias após a publicação). Para contratos anteriores, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, que também veda a perda total.
A construtora pode cobrar taxa de corretagem no distrato?
Sim, a taxa de corretagem pode ser retida, desde que tenha sido contratada e o valor seja comprovado. Mas ela não entra no limite dos 50% sobre os pagamentos diretos.
Dra. Vaneska Scarppati
Sócia-fundadora — Scarppati & Barboza Advocacia
Atuação estratégica em Direito Trabalhista, Previdenciário e Cível, com foco em resultado prático para a pessoa que vive a situação.