A Construtora Não Conta Sobre: O que Você Precisa Saber Antes de Decidir?

O que o CDC garante diante de a construtora não conta sobre o contrato de compra

O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) se aplica a toda relação de consumo, inclusive compra de imóvel na planta. Isso significa que o comprador é parte vulnerável e merece proteção contra cláusulas abusivas – aquelas que colocam o consumidor em desvantagem exagerada ou que são incompatíveis com a boa-fé. A construtora tem o dever de informar de forma clara e precisa: prazo de entrega, critérios de reajuste, multas por atraso e todas as características do imóvel.

Na prática, isso significa que cláusulas que transferem todo o risco ao comprador (como reajustes sem índice objetivo) ou que preveem multas muito altas para o consumidor e baixas para a construtora podem ser questionadas judicialmente. O art. 51 do CDC lista várias hipóteses de nulidade de cláusulas, como as que impossibilitam, oneram excessivamente ou afastam a responsabilidade do fornecedor. Por exemplo, uma multa de 10% sobre o valor do contrato para o comprador e de apenas 0,5% para a construtora é considerada abusiva.

Além disso, o CDC prevê prazos para reclamar: 90 dias para vícios aparentes (como trincas visíveis) após a entrega, e para vícios ocultos (como infiltração que surge depois), o prazo começa a contar quando você descobre o defeito, também de 90 dias. Para cobranças indevidas, o prazo é de 10 anos, conforme o art. 205 do Código Civil (Lei 10.406/02). Lembre-se: a construtora não pode se eximir de responsabilidade alegando que o contrato é definitivo – o CDC está acima de qualquer cláusula contratual.

Um ponto que poucos sabem: o direito de arrependimento de 7 dias (art. 49 CDC) vale para compras feitas fora do estabelecimento comercial. Se você assinou o contrato na planta em uma feira, no estande ou por telefone, pode desistir sem multa nesse prazo. Contudo, na prática, muitas construtoras resistem. Por isso, guarde todos os comprovantes de contato e do contrato. A jurisprudência do STJ (Súmula 543) reforça que, em caso de rescisão por culpa da construtora, os valores pagos devem ser devolvidos imediatamente, com correção e juros.

• Exija contrato escrito e registro no cartório de imóveis.
• Guarde todas as comunicações com a construtora (e-mails, WhatsApp, cartas).
• Verifique se o memorial descritivo corresponde ao que foi prometido.
• Desconfie de prazos muito longos sem justificativa.
• Consulte um advogado antes de assinar qualquer aditivo contratual.

Como tentar resolver primeiro com o fornecedor (e por que isso importa)

Antes de acionar o Procon ou a Justiça, tente resolver diretamente com a construtora. Um contato formal, por escrito, muitas vezes resolve o problema mais rápido e sem desgaste. Envie uma carta registrada ou e-mail com aviso de recebimento, descrevendo o problema de forma objetiva: qual cláusula está sendo descumprida, o que você pede (ex.: cumprimento do prazo, reparo de vício) e um prazo razoável para resposta (geralmente 10 dias úteis).

Essa tentativa demonstra boa-fé e fortalece seu lado caso precise de uma ação judicial. Juízes valorizam a tentativa de conciliação prévia. Na prática, isso significa que, se a construtora não responder ou recusar o acordo, você terá provas de que tentou resolver de forma amigável – o que pode influenciar na decisão do juiz sobre custas e honorários.

Muitas construtoras têm um setor de pós-venda ou ouvidoria. Use esses canais primeiro. Se não funcionar, envie uma notificação extrajudicial (pode ser feita em cartório ou por advogado). Guarde todos os protocolos, cópias de mensagens e prints de WhatsApp. Caso a construtora proponha um acordo – como novo prazo ou desconto – avalie com cuidado. Nunca aceite sob pressão; consulte um advogado antes de assinar qualquer termo aditivo que possa renunciar a seus direitos.

Exemplo típico na Serra-ES: imagine que a obra atrasou 8 meses. Você pode enviar uma carta ao setor de relacionamento da construtora pedindo o cumprimento do prazo ou a devolução dos valores com multa. Se eles oferecerem um desconto de 5% para não rescindir, vale a pena? Depende. Um advogado calcula se a multa contratual e os danos sofridos (aluguel pago enquanto espera) podem ser maiores que o desconto.

• Levante seu contrato e identifique a cláusula descumprida.
• Escreva uma reclamação objetiva, com data, fatos e pedido claro.
• Dê um prazo razoável para resposta (ex.: 10 dias úteis).
• Se não houver retorno, encaminhe a reclamação ao Procon ou ao Ministério Público.
• Nunca assine um acordo sem entender todas as consequências.

Quando o Procon ajuda e quando vale ação no Juizado

O Procon é um órgão de defesa do consumidor que atua na conciliação entre consumidor e fornecedor. Ele pode ser útil para problemas simples, como propaganda enganosa, descumprimento de oferta ou cobrança indevida. O atendimento é gratuito e não exige advogado na primeira reclamação. Na Serra-ES, o Procon Municipal atende na Avenida Eudes Scherrer, e também há o Procon Estadual em Vitória.

No entanto, o Procon não julga causas complexas nem pode obrigar a construtora a entregar o imóvel ou pagar indenização. Se a construtora não comparecer à audiência de conciliação, o Procon aplica multa administrativa, mas o consumidor ainda precisa recorrer à Justiça para obter uma decisão vinculante. Por isso, o Procon é um primeiro passo, não a solução final.

Quando o problema envolve atraso na obra, vício no imóvel, rescisão contratual ou discussão de cláusulas, o caminho mais indicado é o Juizado Especial Cível (JEC) ou a Justiça comum. O JEC atende causas de até 40 salários mínimos; para valores até 20 salários mínimos, não é obrigatório ter advogado, mas é recomendável. Se a causa for complexa ou o valor maior, a Justiça comum com advogado é mais adequada.

Na prática, isso significa que você deve avaliar o valor do contrato e a natureza do conflito. Por exemplo, uma ação para devolver R$ 30 mil pagos na planta cabe no JEC. Já uma ação para revisar todo o contrato e pedir indenização por danos morais pode ser mais complexa, exigindo advogado. Em ambos os casos, consulte um profissional para orientar sobre a melhor estratégia.

• Procon: para reclamações simples e rápidas (propaganda enganosa, descumprimento de oferta).
• Juizado Especial Cível: para exigir entrega do imóvel, indenização por atraso, rescisão com restituição de valores até 40 salários mínimos.
• Justiça comum: para casos com valor alto, discussão de cláusulas contratuais complexas, danos morais elevados.
• Em qualquer caso, guarde todos os documentos e provas.

Prazos para reclamar e provas que ajudam o seu lado

Os prazos para reclamar variam conforme o tipo de problema. Para vícios aparentes (trincas, infiltrações visíveis), o prazo é de 90 dias a partir da entrega do imóvel, conforme art. 26 do CDC. Para vícios ocultos (problemas que só aparecem depois, como fissuras estruturais), o prazo também é de 90 dias, mas começa a contar quando você descobre o defeito. Já para cobrança indevida ou cláusula abusiva, o prazo prescricional é de 10 anos (art. 205 do Código Civil).

Na prática, isso significa que você não pode demorar para agir. Se o imóvel foi entregue e você notou problemas, fotografe imediatamente e comunique a construtora por escrito. Quanto mais rápido, melhor. O atraso na reclamação pode fazer você perder o direito.

Para se preparar, reúna todas as provas possíveis. Abaixo, uma tabela comparativa dos prazos e documentos essenciais:

Além dos prazos, a documentação é crucial. Sem provas, fica difícil comprovar o descumprimento. Veja a lista de documentos que você deve guardar desde o início.

• Contrato assinado e todos os aditivos.
• Comprovantes de pagamento (boletos, extratos bancários).
• Fotografias e vídeos do imóvel (antes e depois da entrega).
• E-mails e mensagens trocadas com a construtora.
• Notificações extrajudiciais (carta registrada com AR).
• Laudo técnico se houver vício estrutural (pode ser feito por engenheiro).

Erros comuns relacionados ao tema

• Achar que não pode reclamar depois de assinar a escritura: Muitos consumidores acreditam que, após a lavratura da escritura definitiva, perdem o direito de reclamar de problemas anteriores. Isso não é verdade: os prazos do CDC se aplicam mesmo após a escritura. O contrato de compra e venda é regido pelo CDC até a quitação total ou entrega do imóvel.
• Acreditar que o prazo de 90 dias serve para tudo: O prazo de 90 dias do art. 26 do CDC é apenas para vícios aparentes. Para vícios ocultos, o prazo começa quando o defeito é descoberto. Para cobranças indevidas, o prazo é de 10 anos. Confundir os prazos pode levar à perda do direito de reclamar.
• Não guardar documentos após a compra: Muitas pessoas jogam fora boletos, contratos e e-mails depois de receber o imóvel. Esses documentos são essenciais para comprovar pagamentos, prazos e comunicações. Sem eles, fica difícil provar o descumprimento contratual.

Perguntas frequentes