Comprei um Imóvel com Dívida: O que Costuma Envolver Custo e Quem Paga o Quê?

Quais custos costumam aparecer em comprei um imóvel com dívida do antigo dono (e quem paga o quê)

Quando a pessoa compra um imóvel e descobre débitos anteriores, a primeira reação é achar que pagará tudo. Mas nem toda conta segue a mesma regra. O Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.367, trata das chamadas “obrigações propter rem” – aquelas que acompanham a coisa, independentemente de quem é o dono. Na prática, isso significa que dívidas como IPTU atrasado e taxas de condomínio são vinculadas ao imóvel. Portanto, o comprador pode ser cobrado, mesmo que o débito seja de antes da compra. Contudo, ele tem o direito de cobrar o vendedor depois.

Já as contas de consumo – energia elétrica, água, gás – são pessoais do antigo proprietário. O nome dele está na fatura. Por isso, a concessionária não pode exigir o pagamento de você, comprador. Em geral, esses serviços são cortados e religados em seu nome. Mas cuidado: se você não comunicar a troca de titularidade, pode haver cobrança futura indevida. O ideal é fazer a transferência já na data da compra.

Outra dívida comum são as parcelas de financiamento imobiliário. Se o imóvel ainda estiver alienado ao banco, a dívida é do vendedor, a menos que você tenha assumido o saldo devedor no contrato. Nesse caso, o banco pode cobrar de você. Por isso, é essencial verificar a existência de ônus antes de assinar a escritura. Uma certidão de matrícula atualizada mostra todas as pendências registradas.

• IPTU atrasado: geralmente é cobrado do comprador, mas ele pode cobrar do vendedor.
• Condomínio em débito: idem – o condomínio pode cobrar o novo proprietário, que tem direito de regresso contra o antigo.
• Luz, água, gás: dívida pessoal do antigo dono; o comprador não precisa pagar.
• Financiamento bancário: se não foi assumido, a dívida continua com o vendedor; o imóvel pode ser penhorado.
• Multas ou taxas de obras: dependem do contrato; em geral, são do vendedor se vencidas antes da transferência.
• Dívidas trabalhistas ou fiscais da empresa vendedora (se pessoa jurídica): não atingem o comprador pessoa física, a menos que haja fraude.

Tabela comparativa: responsabilidade pelas dívidas

Para facilitar, organizei as principais dívidas e quem costuma ser o responsável. Lembre-se: a Justiça pode decidir diferente conforme o caso.

Custas processuais, eventuais perícias e honorários sucumbenciais

Se a conversa com o vendedor não resolver e você precisar ir à Justiça, é bom saber quais custos podem aparecer. Um processo judicial envolve custas iniciais (taxas do tribunal), eventuais perícias (se precisar de um engenheiro ou contador) e, ao final, honorários de sucumbência – que é o valor pago ao advogado da parte vencedora, geralmente entre 10% e 20% do valor da causa. Esses valores variam conforme o estado e a complexidade do caso. No Espírito Santo, por exemplo, as custas têm tabela própria do TJES.

Importante: em ações que envolvem direito do consumidor, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) prevê que não há adiantamento de custas em caso de má-fé do requerente? Na verdade, o CDC diz que, nas ações de consumo, não haverá adiantamento de custas, mas isso só se aplica quando o consumidor é autor e houver comprovada má-fé. Ou seja, você não precisa pagar custas adiantadas se estiver com a razão, mas pode ter que arcar com perícias se forem necessárias. Consulte um advogado para saber se seu caso se enquadra nessa proteção.

Na prática, isso significa que, antes de ajuizar uma ação, você deve calcular o risco de ter que pagar honorários do advogado do vendedor se perder. Por isso, sempre tente um acordo primeiro. Se o valor da dívida for pequeno, pode não valer a pena um processo. Já se for alto, vale a pena investir na orientação jurídica para cobrar corretamente.

• Custas processuais: taxas iniciais do tribunal, pagas pela parte que entra com a ação.
• Perícias: custo de um profissional (ex.: para avaliar vícios no imóvel) – dividido entre as partes ou pago por quem solicitou.
• Honorários sucumbenciais: ao final, quem perde paga ao advogado do vencedor (de 10% a 20% do valor da causa).
• No ES, a tabela de custas pode ser consultada no site do TJES (tjes.jus.br) – mas os valores são atualizados anualmente.
• Se você for beneficiário da Justiça gratuita (baixa renda), fica isento das custas, mas ainda pode ter que pagar honorários se perder (embora o juiz possa dispensar).

Quando é possível pedir gratuidade da Justiça

Se você não tem condições de pagar as custas do processo sem prejudicar seu sustento, pode pedir a gratuidade da Justiça (antiga “justiça gratuita”). Isso está previsto na Lei 1.060/50 e no Código de Processo Civil (artigo 98). Basta declarar, sob as penas da lei, que sua renda não é suficiente. O juiz pode aceitar ou pedir provas. Não é preciso contratar advogado para fazer esse pedido, mas é recomendável ter ajuda.

Importante: a gratuidade cobre custas, taxas e honorários de perito, mas não isenta de pagar honorários sucumbenciais se você perder a causa. No entanto, o juiz pode suspender a exigibilidade desses honorários por até 5 anos, enquanto a renda não melhorar. Ou seja, mesmo perdendo, você não será cobrado imediatamente. Isso vale tanto para ações de consumo quanto cíveis.

Na prática, isso significa que, se sua renda familiar é de até dois salários mínimos, você provavelmente conseguirá a gratuidade. Mas não há valor fixo – o juiz analisa cada caso. Se você tem bens (como o próprio imóvel) pode ser negado. Por isso, é bom conversar com um advogado sobre sua situação específica antes de dar entrada.

• Declare sua insuficiência de renda (modelo de declaração pode ser obtido com advogado ou na defensoria pública).
• Anexe documentos que comprovem a renda (holerite, extrato, declaração de imposto de renda se houver).
• Se o pedido for negado, você pode recorrer ou pagar as custas.
• A gratuidade pode ser concedida parcialmente (só para algumas custas).
• Cuidado: mentir sobre a renda pode configurar crime de falsidade ideológica.

Como conversar sobre custos antes de assinar contrato

A melhor forma de não ter dor de cabeça com dívidas do antigo dono é agir antes de comprar. Isso exige um pouco de burocracia, mas evita prejuízos. O primeiro passo é pedir uma certidão de ônus reais atualizada (até 30 dias) no cartório de registro de imóveis. Ela mostra se há penhora, hipoteca ou outras dívidas registradas. Também peça ao vendedor as últimas contas de IPTU e condomínio pagas, para comparar com os valores atuais.

Outra dica: coloque uma cláusula no contrato de compra e venda declarando que o vendedor é responsável por todas as dívidas vencidas até a data da transferência da propriedade. Se houver débitos futuros, o vendedor deve pagar ou você pode descontar do valor. Isso dá segurança jurídica. Mas lembre-se: mesmo com cláusula, o condomínio pode cobrar de você se o vendedor não pagar – depois você terá que cobrar dele.

Na prática, isso significa que você deve incluir no contrato: 'O vendedor declara estar quite com todas as obrigações do imóvel até a data da escritura, responsabilizando-se por qualquer débito anterior.' E, se possível, faça a vistoria e a quitação das contas na data da assinatura. Vale a pena também consultar a administradora do condomínio para obter uma declaração de inexistência de débitos.

• Solicite certidão de ônus reais (matrícula do imóvel atualizada).
• Peça cópia do IPTU e comprovantes de pagamento dos últimos 5 anos.
• Obtenha declaração do condomínio de que não há débitos em aberto.
• Inclua cláusula contratual de responsabilidade do vendedor por dívidas pretéritas.
• Verifique se há financiamento bancário ativo e se será quitado na venda.
• Consulte um advogado de confiança para revisar o contrato antes de assinar.

Erros comuns relacionados ao tema

• Achar que todas as dívidas vão para o comprador: Muitas pessoas pagam contas de luz e água em nome do antigo dono por medo de corte, mas isso não é obrigatório. Basta transferir a titularidade e a dívida fica com o vendedor.
• Ignorar a certidão de matrícula: Sem essa certidão, você pode assumir uma hipoteca ou penhora que nem sabia que existia. Sempre peça antes de fechar negócio.
• Aceitar acordo verbal sobre dívidas: O vendedor pode prometer pagar depois e sumir. Sempre formalize por escrito e, se possível, por contrato com firma reconhecida.

Perguntas frequentes