Regularizar um Imóvel sem Escritura: O que Costuma Envolver Custo e Quem Paga o Quê?

Quais custos costumam aparecer em regularizar um imóvel sem escritura (e quem paga o quê)

Quando você decide regularizar aquele imóvel sem escritura, o primeiro susto costuma vir com a lista de custos. A boa notícia é que, entendendo cada item, fica mais fácil se planejar. Os custos se dividem basicamente em administrativos (no cartório) e judiciais (no tribunal).

Na via extrajudicial, a usucapião pode ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis. Aqui, você paga emolumentos (taxas do cartório) e, se contratar um advogado para acompanhar, os honorários combinados. Não há custas judiciais, mas você arcará com a certidão de matrícula atualizada, certidões negativas e a declaração de imposto de transmissão (ITBI), se for o caso. Na prática, isso significa que o custo total é mais previsível e, geralmente, menor do que na via judicial.

Já na via judicial – quando há conflito sobre a posse ou outros requisitos – entram as custas processuais (taxas iniciais, intimações, perícias) e, ao final, os honorários sucumbenciais (quem perde paga os honorários do advogado da parte contrária). Quem paga o quê? Você, como autor, adianta as custas iniciais e eventuais perícias. Se ganhar a ação, a outra parte reembolsa parte das custas e paga seus honorários. Se perder, você além de arcar com suas próprias despesas, ainda paga os honorários do advogado adversário.

No Espírito Santo, as custas judiciais seguem a tabela do Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES). Já os emolumentos cartorários são regulados pela Corregedoria Geral da Justiça do ES. Uma dica: antes de iniciar qualquer procedimento, peça ao cartório ou ao seu advogado uma estimativa por escrito. Assim você evita surpresas.

Para ilustrar, veja a comparação abaixo entre os custos típicos de cada via:

Custas processuais, eventuais perícias e honorários sucumbenciais

Se o seu caso precisa mesmo de um processo na Justiça, é importante conhecer os custos específicos. A taxa judiciária (ou custas iniciais) é calculada sobre o valor da causa – que geralmente é o valor venal do imóvel. Em alguns tribunais, há um percentual (ex.: 1% a 2%). Você precisa recolher essas taxas para dar entrada na ação. Na prática, isso significa que o custo inicial pode ser alto, especialmente se o imóvel tiver valor elevado.

Outro custo comum é a perícia técnica. Em ações de usucapião, o juiz pode determinar uma perícia para verificar as condições da posse, as construções ou a área. O perito cobra uma taxa, e você precisa depositar esse valor antes da perícia. Se o seu caso for simples e houver provas robustas (fotos, testemunhas, contas de luz), o juiz pode dispensar a perícia, reduzindo os custos.

Os honorários sucumbenciais são os valores que a parte vencida paga para o advogado da parte vencedora. Eles são fixados pelo juiz, geralmente entre 10% e 20% do valor da causa. Se você perder a ação, além de não conseguir a escritura, ainda terá que pagar esse valor. Por isso, é essencial analisar as chances reais do seu caso antes de ingressar em juízo.

Para se preparar, organize desde já os documentos que o juiz costuma pedir: certidão da matrícula do imóvel (se houver), comprovantes de residência e pagamento de impostos, fotos antigas e atuais, declaração de vizinhos, entre outros. Quanto mais provas, menos chances de precisar de perícia cara.

• Certidão de matrícula atualizada do imóvel (expedida pelo cartório de registro)
• Comprovantes de posse: contas de água, luz, IPTU (mesmo em nome de terceiros)
• Fotos do imóvel em diferentes épocas
• Declaração de pelo menos dois vizinhos atestando a posse mansa e pacífica
• Certidões negativas de ações contra o possuidor (para comprovar boa-fé)

Quando é possível pedir gratuidade da Justiça

Você pode estar preocupado com os custos, mas saiba que o direito de acesso à Justiça é garantido mesmo para quem não tem dinheiro. A gratuidade da Justiça, prevista no Código de Processo Civil (artigo 98), isenta a pessoa de pagar as custas processuais, honorários periciais e outras despesas judiciais. Para conseguir, basta declarar, sob as penas da lei, que você não tem condições de pagar sem prejudicar seu sustento ou o da família.

Na prática, isso significa que você pode dar entrada na ação sem pagar nada no início. O juiz analisará seu pedido e, se conceder, você ficará dispensado das custas durante todo o processo. Se o juiz negar (o que é raro, a menos que haja indícios de má-fé), você terá que recolher as custas em dobro. Por isso, é importante fazer a declaração com honestidade.

A gratuidade não cobre honorários advocatícios contratuais. Ou seja, você ainda precisará combinar com o advogado como pagar os honorários dele. Muitos advogados aceitam parcelamento ou até mesmo o pagamento ao final do processo (honorários de êxito). Converse abertamente sobre isso.

Se você mora na Serra-ES ou região, pode solicitar a gratuidade diretamente na petição inicial. O modelo é simples e seu advogado pode te ajudar. lembre-se de que a gratuidade é um direito seu, mas não é automática – você precisa pedir.

Como conversar sobre custos antes de assinar contrato

Escolher um advogado é uma decisão importante, e a conversa sobre custos não precisa ser um tabu. Antes de assinar qualquer contrato, marque uma reunião (pode ser por teleconferência) para esclarecer exatamente o que está incluso nos honorários e o que são despesas extras. Um bom profissional explicará todos os cenários possíveis.

Comece perguntando se ele fará uma análise prévia do seu caso. Muitos advogados oferecem uma consulta inicial para entender a situação e dizer se a via é viável. Essa consulta pode ser gratuita ou cobrada, então pergunte. Depois, questione quais custas você precisará pagar imediatamente (taxas judiciais, certidões, etc.) e se há risco de custas adicionais no meio do processo.

Outro ponto essencial: o advogado trabalha com honorários fixos, por hora ou mistos? Lembre-se de que a OAB veda a captação de clientela por meio de anúncios com valores, mas você tem todo o direito de perguntar. Peça um contrato claro, com previsão de reembolso de despesas e forma de pagamento (à vista, parcelado ou ao final). Na prática, isso significa que você não vai assinar algo sem antes entender o compromisso financeiro.

Por fim, pergunte sobre a possibilidade de gratuidade da Justiça e se ele pode auxiliar no pedido. Se você não tiver condições, isso pode reduzir drasticamente os custos processuais. Um advogado experiente saberá orientar.

• Peça uma análise prévia do caso e o valor da consulta inicial.
• Solicite uma estimativa por escrito das custas judiciais e cartorárias.
• Pergunte sobre a forma de cobrança dos honorários: fixo, por hora, parcelado ou êxito.
• Confira se o advogado está inscrito na OAB e se tem experiência em regularização de imóveis.
• Leia o contrato com atenção e tire dúvidas antes de assinar.

Erros comuns relacionados ao tema

• Achar que a via judicial é sempre necessária: Muitas pessoas pensam que a única saída é entrar na Justiça, mas a usucapião extrajudicial (no cartório) é uma opção mais rápida e barata, desde que não haja conflito sobre a posse.
• Subestimar o custo das certidões e documentos: Além das taxas principais, você precisará de certidões negativas, certidão de matrícula, declarações de vizinhos com firma reconhecida, etc. Esses documentos custam e podem atrasar o processo se não forem providenciados com antecedência.
• Não pedir gratuidade da Justiça quando tem direito: Se sua renda é baixa, não deixe de pedir a justiça gratuita. Muitas pessoas pagam custas desnecessariamente por desconhecerem esse direito.

Perguntas frequentes