Inventário com Imóveis em Mais de uma Cidade: O que Você Precisa Saber Antes de Decidir?

O que a lei diz sobre inventário com imóveis em mais de uma cidade

A lei brasileira, mais especificamente o Código Civil (Lei nº 10.406/2002), estabelece que o inventário deve ser aberto no foro do último domicílio do falecido. É o que diz o artigo 1785 do Código Civil. Isso significa que o que importa não é onde os imóveis estão, mas onde a pessoa vivia quando morreu.

Se o falecido não tinha um domicílio fixo (por exemplo, vivia viajando ou não tinha residência habitual), aí sim o inventário pode ser aberto em qualquer lugar onde existam bens imóveis. Nesse caso, você pode escolher a comarca que for mais conveniente. Na Grande Vitória, isso pode ocorrer se a pessoa não tinha endereço fixo, mas possuía imóveis em mais de uma cidade, como Serra, Vitória e Vila Velha.

Na prática, isso significa que a primeira coisa a verificar é qual era o último domicílio do falecido. Se ele morava na Serra, mesmo que tenha imóveis em Vitória, Vila Velha e Cariacica, o inventário será aberto na Serra. Essa regra evita que o processo seja fragmentado em várias cidades, concentrando tudo onde a família ou o falecido tinha sua vida.

Outro ponto importante: a lei também prevê que, se houver bens imóveis em diferentes foros, o juiz pode determinar a remessa dos autos para a comarca onde está a maior parte dos bens, se isso facilitar a partilha. Mas isso é uma exceção e geralmente só acontece no inventário judicial. Para a maioria dos casos, a regra do domicílio é a que vale.

Quando dá para resolver em cartório e quando precisa de juiz

Nem todo inventário precisa ir para a Justiça. Desde 2007, com a Lei nº 11.441/2007, é possível fazer inventário extrajudicial, ou seja, diretamente em cartório, sem processo judicial. Isso é mais rápido e menos burocrático. Mas existem condições: todos os herdeiros precisam ser maiores, capazes e estar de acordo com a partilha. Além disso, não pode haver testamento.

Se houver herdeiro menor de idade ou incapaz, ou se houver testamento, ou ainda se os herdeiros não concordarem entre si, o inventário terá que ser judicial. Nesse caso, é obrigatório contratar um advogado e o processo corre em uma vara de família ou sucessões. O prazo é mais longo e há mais custas judiciais.

Para imóveis em mais de uma cidade, o inventário extrajudicial pode ser feito em qualquer cartório de notas do último domicílio do falecido, ou, se não houver domicílio, no cartório de qualquer cidade onde haja imóvel. O tabelião vai lavrar a escritura pública de inventário e partilha, que depois é registrada nos cartórios de imóveis de cada cidade onde estão os bens.

Já no inventário judicial, o processo tramita na comarca do último domicílio. Se houver imóveis em outras comarcas, o juiz pode oficiar os cartórios dessas cidades para informações, mas tudo fica centralizado no processo principal. A tabela abaixo resume as principais diferenças:

Quais documentos a pessoa precisa juntar antes

Antes de procurar um advogado ou ir ao cartório, é importante reunir todos os documentos. Isso agiliza o processo e evita idas e vindas. A lista pode variar um pouco se o inventário for judicial ou extrajudicial, mas os principais são: certidão de óbito, documentos pessoais do falecido e dos herdeiros, comprovantes de propriedade dos imóveis, certidões negativas e a declaração de bens.

Para imóveis em mais de uma cidade, você precisará de uma matrícula atualizada de cada imóvel, obtida no cartório de registro de imóveis da respectiva cidade. Essas matrículas devem estar com a situação atualizada (sem pendências judiciais ou hipotecas, a menos que comprovadas).

Além disso, é importante verificar se os imóveis estão regularizados no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB). O CIB é um código único que identifica cada imóvel no Brasil, e sua obtenção está sendo implementada gradativamente. Imóveis urbanos de cidades com mais de 50 mil habitantes já precisam ter o CIB; para os demais, a obrigatoriedade começa em 2027. A Receita Federal mantém o sistema SINTER, onde você pode consultar o CIB de cada imóvel. Ter o CIB facilita a transferência da propriedade no inventário.

• Certidão de óbito do falecido (atualizada, com todas as averbações).
• Documentos pessoais do falecido: RG, CPF, certidão de casamento (se houver cônjuge).
• Documentos pessoais de todos os herdeiros: RG, CPF, comprovante de residência.
• Matrícula atualizada de cada imóvel (obtida no cartório de registro de imóveis de cada cidade).
• Certidão de tributos federais, estaduais e municipais (negativas ou de débitos).
• Declaração de bens e direitos do falecido (última declaração do Imposto de Renda).

O que costuma demorar e quais cuidados evitam perda de direito

O inventário deve ser aberto em até 60 dias contados da data do óbito. Esse prazo é para dar entrada no processo (judicial ou extrajudicial). Se perder esse prazo, há incidência de multa sobre o imposto de transmissão (ITCMD), que varia de 5% a 10% do valor do imposto devido, dependendo da legislação do estado. No Espírito Santo, a multa por atraso é de 2% ao mês, limitada a 20% do valor do imposto.

Na prática, isso significa que o ideal é não procrastinar. Muitas famílias esperam meses ou anos para iniciar o inventário, o que gera multas e também complicações com a posse dos imóveis. Sem o inventário, os herdeiros não conseguem vender, alugar ou regularizar a situação dos imóveis.

Outro cuidado importante: se houver imóveis em mais de uma cidade, é preciso verificar se cada um deles está cadastrado corretamente no SINTER (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais). O SINTER integra dados de imóveis de todo o Brasil, e a falta de cadastro pode atrasar a transferência. Através do site da Receita Federal, é possível consultar o CIB de cada imóvel. Isso não é obrigatório para o inventário, mas agiliza o registro posterior.

Se o falecido não deixou herdeiros ou se todos renunciarem, o inventário pode ser mais complexo, pois os bens podem ser declarados vacantes. Nesse caso, a demora pode levar à perda do direito de herdar para parentes colaterais. Por isso, é importante consultar um advogado assim que possível.

Erros comuns relacionados ao tema

• Abrir inventário na cidade errada: Muitas pessoas acham que devem abrir o inventário na cidade onde está o imóvel mais caro, mas a regra é o último domicílio do falecido. Se errar a comarca, o processo pode ser enviado para outro juízo, atrasando tudo e gerando custas extras.
• Não pagar o ITCMD dentro do prazo: O imposto estadual sobre transmissão de bens (ITCMD) deve ser pago antes da partilha. Se houver atraso, além da multa, pode haver juros. O cálculo é feito sobre o valor venal de cada imóvel. É importante provisionar esse valor.

Perguntas frequentes