Ação de despejo em Cariacica: quanto tempo costuma demorar

Com liminar de desocupação — possível na falta de pagamento quando o locador presta caução equivalente a três meses de aluguel — a saída do imóvel pode ocorrer em algumas semanas após o deferimento. Sem liminar, o desfecho depende da sentença e costuma levar de oito a dezoito meses na comarca de Cariacica, prazo que se estende havendo recurso.

Essa diferença não é detalhe processual: é a diferença entre recuperar o imóvel ainda neste semestre ou no ano que vem. E ela depende de escolhas feitas na petição inicial — pedir ou não a liminar, oferecer ou não a caução, cumular ou não a cobrança dos aluguéis atrasados. Decidir isso sem entender o efeito de cada opção é o que mais alonga esse tipo de ação.

Os prazos, etapa por etapa

São estimativas de prática forense, não garantias: o mesmo pedido tramita em ritmos diferentes conforme o acervo da vara, a facilidade de localizar o réu e a existência de acordo no meio do caminho.

A liminar de desocupação e a caução

A lei do inquilinato permite que o juiz conceda a desocupação liminar, em quinze dias, em hipóteses específicas. Uma delas é justamente o despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios, quando o pedido é cumulado com a cobrança dos valores devidos e o contrato não conta com nenhuma das garantias usuais — fiança, caução ou seguro de fiança. Nesse caso, exige-se do locador uma caução no valor equivalente a três meses de aluguel.

É um cálculo que vale fazer com números na mesa: imobilizar três aluguéis para recuperar o imóvel meses antes costuma ser mais barato do que manter o bem ocupado sem receber. A comparação entre acionar e negociar está detalhada em inquilino que não paga: despejo ou acordo.

A purga da mora: o que pode zerar a ação

Mesmo com liminar, o inquilino tem a chance de evitar o despejo pagando o débito integral no prazo legal de quinze dias contados da citação. Esse pagamento — a emenda ou purga da mora — precisa abranger aluguéis vencidos, encargos, multas, juros, custas e honorários advocatícios, tudo atualizado. Pagamento parcial não produz o efeito.

Há um limite importante: a lei não admite a emenda da mora quando o locatário já se valeu dessa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores. É o dispositivo que impede o inquilino de usar o pagamento de última hora repetidamente como forma de esticar a ocupação.

Do lado do locador, isso significa que a ação pode terminar em cerca de um mês, com o crédito recebido e sem desocupação. Muitos proprietários consideram esse um bom desfecho; outros preferem retomar o imóvel. Vale definir o objetivo antes de ajuizar.

Onde ajuizar e o que reunir

A ação corre no foro do lugar do imóvel — para imóveis em Cariacica, a comarca de Cariacica —, salvo cláusula de eleição de foro válida no contrato. O rito é o procedimento comum: os juizados especiais só alcançam o despejo para uso próprio, e não o despejo por falta de pagamento.

• Contrato de locação e eventuais aditivos, com a qualificação completa de inquilino e fiador.
• Planilha discriminada do débito, por competência, com aluguel, condomínio, IPTU, multa, juros e correção.
• Comprovantes de pagamento recebidos e de cobranças feitas, incluindo notificação extrajudicial, se houver.
• Contas de consumo e comprovantes de despesas do imóvel em atraso.
• Matrícula do imóvel ou documento que comprove a titularidade ou a administração.

Um cuidado que evita retrabalho: incluir o fiador no polo passivo desde o início, quando existir garantia fidejussória. Os limites dessa responsabilidade estão explicados em até onde vai a responsabilidade do fiador de aluguel.

Quanto costuma custar

O locador arca com custas iniciais calculadas sobre o valor da causa segundo a tabela do tribunal estadual, com a caução de três aluguéis quando pedir liminar nessa hipótese — valor que é devolvido ao final, não é despesa perdida — e com honorários advocatícios contratados, definidos caso a caso nos limites da tabela da OAB. Há ainda diligências de oficial de justiça e, na desocupação forçada, custos de remoção e depósito de bens.

Antes de contabilizar tudo isso, releia o contrato: cláusulas de reajuste, multa e encargos mal redigidas reduzem o que se pode cobrar e às vezes até fragilizam a ação. Uma revisão prévia costuma revelar problemas descritos em cláusulas abusivas no contrato de aluguel.

Erros que atrasam o despejo

• Não pedir a liminar na inicial. Pedir depois é possível, mas quase sempre custa meses.
• Planilha de débito imprecisa. Valor mal demonstrado gera emenda da inicial e adia a análise da liminar.
• Endereço desatualizado do réu. Citação frustrada é a principal causa de atraso nesse tipo de ação.
• Trocar chaves informalmente. Retomar o imóvel por conta própria expõe o locador a responsabilização.
• Aceitar pagamento parcial sem ressalva. Pode ser interpretado como novação e enfraquecer o pedido.

Base legal

• Lei 8.245/1991, art. 59 — define o rito da ação de despejo e autoriza a desocupação liminar em quinze dias nas hipóteses que enumera, entre elas a falta de pagamento sem garantia contratual, mediante caução equivalente a três meses de aluguel.
• Lei 8.245/1991, art. 62 — permite ao locatário evitar o despejo pagando integralmente o débito atualizado no prazo de quinze dias da citação e veda essa faculdade a quem já a utilizou nos vinte e quatro meses anteriores.
• Lei 8.245/1991, arts. 63 e 64 — fixam o prazo de desocupação após a sentença e admitem a execução provisória do despejo mediante caução, enquanto pende recurso.
• Lei 8.245/1991, art. 58 — estabelece que a ação tramita no foro do lugar do imóvel, salvo eleição diversa no contrato.
• Lei 9.099/1995, art. 3º — limita a competência dos juizados especiais, em matéria locatícia, à ação de despejo para uso próprio.

É essa moldura que orienta a atuação em direito cível e do consumidor do escritório em ações de locação na Grande Vitória.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora uma ação de despejo em Cariacica?

Com liminar deferida, a desocupação pode ocorrer em algumas semanas, contando o prazo de quinze dias dado ao inquilino. Sem liminar, o desfecho depende da sentença e costuma ficar entre oito e dezoito meses, prazo que se alonga havendo recurso.

Dá para tirar o inquilino em quinze dias?

É possível quando o caso se enquadra nas hipóteses de liminar da lei do inquilinato. No despejo por falta de pagamento sem garantia no contrato, exige-se caução equivalente a três meses de aluguel. A concessão depende da análise do juiz.

O inquilino pode pagar e continuar no imóvel?

Pode, se quitar integralmente o débito atualizado, com encargos, multas, juros, custas e honorários, no prazo de quinze dias da citação. A lei veda essa possibilidade a quem já se valeu dela nos vinte e quatro meses anteriores.

Preciso de advogado para entrar com ação de despejo?

Sim. O despejo por falta de pagamento segue o procedimento comum na Justiça comum e exige representação por advogado, tanto para o pedido de liminar quanto para a cobrança cumulada dos aluguéis atrasados.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do caso por um(a) advogado(a). Os prazos citados são estimativas baseadas na prática forense e variam conforme a vara e as circunstâncias do processo.

Dra. Vaneska Scarppati, sócia-fundadora da Scarppati & Barboza Advocacia. Atuação em Direito de Família, Cível e Consumidor — conduz cada processo com sensibilidade e estratégia.