Inquilino que Não Paga: Despejo ou Acordo, o que Compensa Mais
A escolha depende de três variáveis: quanto você aguenta esperar, quanto do débito quer recuperar e se ainda existe diálogo.
Todo mês, milhares de proprietários se perguntam: inquilino que não paga, devo tentar um acordo ou entrar com despejo? A resposta não é única, mas vem da análise de prazos, custos e do comportamento do inquilino. Este texto compara os dois caminhos sem prometer solução mágica — e mostra o que a lei permite em cada caso.
O que muda entre acordo e despejo
No acordo, o proprietário e o inquilino sentam e alinham como quitar o débito — parcelando, renegociando multas ou definindo uma data para a devolução das chaves. É uma solução privada, sem participação da Justiça. Já o despejo é uma ação judicial em que o juiz, ao ver provas do não pagamento, pode autorizar a retomada do imóvel e, eventualmente, a cobrança dos valores atrasados.
A diferença fundamental está na garantia. No acordo, você depende da palavra do inquilino e da formalização do termo. No despejo, a decisão judicial dá mais segurança de que o imóvel será desocupado, mesmo que o devedor não pague. Por outro lado, o processo é mais longo e envolve custas e honorários.
Enquanto isso, a relação com o inquilino muda. Um acordo bem feito preserva a convivência e pode até recuperar parte do dinheiro. Um despejo encerra a relação e ainda pode gerar ressentimento. Em cidades da Grande Vitória, como Serra e Cariacica, é comum que o proprietário não more perto do imóvel — e isso aumenta a importância de um caminho que não cause mais desgaste.
Na prática, isso significa que o acordo é mais barato e rápido, mas o despejo é o único caminho quando não há mais diálogo. Antes de escolher, avalie o histórico do inquilino e a urgência de receber ou retomar o imóvel. Se a sua situação já está no ponto de ajuizar, vale conhecer os prazos e as etapas da ação de despejo por falta de pagamento.
Quando cada opção costuma ser mais indicada
O acordo é mais adequado quando o atraso é pontual e o inquilino demonstra boa-fé — por exemplo, um trabalhador que perdeu o emprego e pede um prazo para quitar, ou um pequeno empresário que enfrentou queda de vendas. Nesses casos, manter o vínculo pode ser vantajoso: o proprietário evita um processo e ainda recebe parte do débito.
O despejo ganha força quando o inquilino some, não responde mensagens, devolve cheques sem fundo ou já descumpriu outros combinados. Também é indicado quando o imóvel está sendo utilizado de forma irregular, como sublocação não permitida, ou quando o proprietário precisa do imóvel para morar ou vender — situação que segue regras próprias, explicadas em como funciona a retomada do imóvel alugado para uso próprio. A urgência pesa nessa escolha.
Há situações intermediárias. O inquilino atrasou, mas quer pagar e não consegue juntar tudo de uma vez. O acordo com parcelamento e entrada pode evitar o desgaste, mas precisa de garantias. Se ele não tem renda fixa ou fiador, o risco aumenta. Nesse caso, o despejo pode ser a alternativa para não acumular prejuízo.
- Converse com o inquilino e pergunte o que está acontecendo.
- Confira o contrato para ver se há fiador, caução ou outra garantia.
- Levante o valor total da dívida e o tempo de atraso.
- Pergunte a si mesmo se você está disposto a esperar o pagamento em parcelas.
- Veja quanto tempo você precisa para desocupar o imóvel, se a devolução for necessária.
Documentos, prazos e custos típicos de cada caminho
Um acordo não precisa de papel timbrado, mas precisa de registro. O termo deve indicar o valor total, a data de pagamento de cada parcela, a existência de multa por novo atraso e a assinatura das partes. Assinado por duas testemunhas, o documento ganha força de título executivo extrajudicial, conforme o Código de Processo Civil. Isso significa que, se o inquilino não pagar, o proprietário pode cobrar judicialmente sem iniciar um novo processo de conhecimento.
Já para a ação de despejo, o contrato de locação é a espinha dorsal. Guarde todos os recibos de aluguel, comprovantes de transferência, mensagens de cobrança e qualquer notificação enviada ao inquilino. Esses papéis mostram ao juiz que o não pagamento é real e que houve tentativa de resolver a situação. Falta de prova é um dos maiores motivos de demora.
Sobre prazos, não existe uma tabela fixa. Um acordo pode ser fechado em dias, dependendo da negociação. A ação de despejo, dependendo da Vara e da resposta do inquilino, pode se estender por meses. Custas processuais e honorários advocatícios variam conforme o valor da causa e a complexidade; por isso, quem tem dúvida deve procurar orientação.
- Contrato de locação assinado;
- Recibos de aluguéis pagos e em aberto;
- Comprovantes de depósito ou transferência;
- Mensagens, e-mails ou cartas de cobrança;
- Documento de identidade do locatário e do fiador;
- Comprovante de entrega das chaves, se o imóvel já foi devolvido.
Se houver fiador no contrato, ele entra na conta da estratégia: vale checar antes até onde vai a responsabilidade do fiador de aluguel.
Como decidir sem se basear só em conselho de vizinho
Conselhos bem-intencionados existem em toda família, mas não substituem a análise concreta. O caso do seu vizinho, em que o despejo foi resolvido em poucas semanas, pode não se repetir no seu. Cada contrato, cada histórico e cada juiz tem particularidades. Portanto, use as experiências alheias apenas como referência, não como regra.
Uma forma de decidir é listar as alternativas e atribuir um peso ao que é mais importante. Se a prioridade é receber o quanto antes, o acordo com prazo curto pode ser o melhor. Se a prioridade é retomar o imóvel para uso próprio, o despejo é inevitável. Se o valor devido é baixo e o inquilino está disposto a pagar, o acordo evita custas.
Outro ponto é o autoconhecimento financeiro. Quanto você consegue carregar um prejuízo de meses sem comprometer o próprio orçamento? Se a resposta é 'não muito', então a demora de um processo pode ser um problema. Nesse cenário, um acordo com entrada forte e parcelamento curto pode ser mais vantajoso que esperar a Justiça.
- Analise o contrato: Veja as cláusulas de rescisão, multa e garantia. Elas definem o quanto você pode cobrar.
- Levante os números: Aluguel atrasado, taxas de condomínio, IPTU, multas. Calcule o total devido.
- Avalie o inquilino: Ele tem emprego estável? Já atrasou antes? Está respondendo suas mensagens?
- Defina um prazo: Estabeleça uma data para a resposta ou o pagamento. Sem isso, o diálogo pode não avançar.
- Documente tudo: Use um aplicativo de mensagens ou carta com aviso de recebimento. Isso vira prova.
Base legal
Tudo o que o proprietário pode fazer diante do aluguel atrasado está na Lei do Inquilinato. Vale saber o que cada artigo assegura antes de escolher o caminho.
O que cada dispositivo garante
- Lei 8.245/1991, art. 9º — a locação pode ser desfeita, entre outras hipóteses, por infração legal ou contratual e pela falta de pagamento do aluguel e dos encargos.
- Art. 22 — lista as obrigações do locador; art. 23, as do locatário, começando pelo pagamento pontual do aluguel e dos encargos.
- Art. 62 — disciplina a ação de despejo por falta de pagamento, que pode ser cumulada com a cobrança dos valores atrasados, e assegura ao locatário a purga da mora, isto é, a possibilidade de quitar o débito no prazo legal e evitar o despejo.
- Art. 59, §1º — permite a concessão de liminar para desocupação em determinadas hipóteses, entre elas a falta de pagamento em locação sem garantia, mediante prestação de caução equivalente a três meses de aluguel.
- Art. 63 — fixa os prazos de desocupação após a sentença de despejo, que variam conforme o fundamento e a situação do imóvel.
- CPC — dá ao acordo escrito, assinado pelas partes e por duas testemunhas, força de título executivo extrajudicial.
Na prática, a lei protege bem a retomada do imóvel, mas o recebimento do dinheiro costuma exigir uma etapa adicional. O despejo devolve o bem; a cobrança dos aluguéis corre no mesmo processo ou em execução posterior. O acordo, por sua vez, já trata do débito de forma direta. Um detalhe importante: a purga da mora existe, e é comum que o inquilino a utilize — ou seja, ajuizar o despejo não significa necessariamente reaver o imóvel. Locações e despejos são conduzidos pela área de direito cível do escritório.
Erros comuns relacionados ao tema
Perguntas frequentes
Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?
Não há prazo fixo. Quando cabe a liminar mediante caução de três aluguéis, a desocupação pode ser determinada logo no início; sem liminar, o processo segue até a sentença e costuma levar meses, variando conforme a comarca e a defesa apresentada.
O inquilino pode evitar o despejo pagando depois do processo começar?
Pode. A Lei do Inquilinato prevê a purga da mora: o locatário quita o débito atualizado no prazo legal e o despejo deixa de ser decretado. Esse é um dos motivos pelos quais muitos proprietários preferem tentar antes o acordo.
Posso trocar a fechadura se o inquilino sumiu?
Não. Retomar o imóvel por conta própria caracteriza despejo por vias próprias e expõe o proprietário a responder por perdas e danos. Mesmo com o imóvel aparentemente abandonado, o caminho é judicial.
Preciso de advogado para entrar com ação de despejo?
Sim. A ação de despejo tramita na Justiça comum e exige representação por advogado, diferentemente de causas de menor valor no Juizado Especial.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do caso por um(a) advogado(a).
Dra. Vaneska Scarppati
Sócia-fundadora — Scarppati & Barboza Advocacia
Atuação estratégica em Direito Trabalhista, Previdenciário e Cível, com foco em resultado prático para a pessoa que vive a situação.