Distrato de imóvel na planta: quanto consigo reaver do que já paguei?

No distrato pedido pelo comprador, a regra da Lei do Distrato (Lei 13.786/2018) é a devolução do que foi pago com retenção de até 25% pela incorporadora — percentual que sobe para até 50% quando o empreendimento está submetido a patrimônio de afetação. Ou seja: quem desiste costuma reaver entre 50% e 75% do que já pagou, e não os 100%.

Só que esse é o cenário em que a desistência parte de você. Se quem falhou foi a construtora — obra atrasada além do prazo de tolerância, projeto alterado, metragem menor —, a lógica se inverte e a devolução tende a ser integral, com correção e sem retenção. Por isso, antes de assinar qualquer termo de rescisão, vale identificar de qual lado está a causa do desfazimento: é ela que define se você vai discutir 25%, 50% ou zero de retenção.

Quanto a incorporadora pode reter quando a desistência é sua

Até 2018 cada contrato trazia o seu próprio percentual, e os tribunais reduziam cláusulas abusivas caso a caso. Desde a Lei 13.786/2018, que inseriu regras específicas na lei das incorporações imobiliárias (Lei 4.591/64), o desenho ficou mais previsível para unidades compradas na planta de incorporador:

• Regra geral: pena convencional de até 25% sobre a quantia paga, além da comissão de corretagem, que pode ser retida integralmente quando foi efetivamente contratada e informada.
• Empreendimento com patrimônio de afetação: a retenção pode chegar a 50% da quantia paga. O patrimônio de afetação é aquele regime em que a obra tem contabilidade e patrimônio separados dos demais negócios da incorporadora — e essa informação deve constar do contrato e do registro da incorporação.
• Lotes: a compra de terreno loteado não segue essa mesma conta. A legislação de parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/79) tem regra própria, com percentual de retenção menor, o que muda bastante o resultado.

Repare em dois detalhes que costumam passar batido. Primeiro: o percentual incide sobre a quantia paga, não sobre o valor total do contrato — construtoras que calculam a multa sobre o preço cheio do imóvel estão inflando a retenção. Segundo: o percentual é um teto, não um piso. Um contrato que preveja 10% continua valendo em 10%; a lei não autoriza a incorporadora a subir para 25% depois.

O que ainda pode ser descontado além da multa

A quantia devolvida não é exatamente tudo o que saiu do seu bolso. Além da pena convencional, a lei admite o abatimento de valores que a incorporadora comprovadamente arcou por conta da unidade ou que já eram seus por natureza — e é aqui que aparece a maior parte das divergências de cálculo.

Peça a planilha de cálculo por escrito antes de assinar o termo de distrato. Uma memória de cálculo linha a linha permite comparar item por item — e, na prática, é o documento que sustenta uma negociação ou uma ação posterior.

Quando a culpa é da construtora, a conta muda

A mesma Lei 13.786/2018 fixou um prazo de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega da obra, desde que expressamente previsto no contrato. Esse prazo extra é legítimo. O problema começa depois dele.

Ultrapassados os 180 dias sem entrega, abre-se uma escolha para o comprador: pedir a resolução do contrato e receber de volta tudo o que pagou, corrigido e sem a multa de desistência, no prazo que a lei fixa para a devolução; ou manter o contrato e cobrar indenização pelo período de atraso, calculada em percentual mensal sobre o valor já pago. É uma decisão de estratégia, não só de direito — e o cálculo do que a indenização por atraso na entrega costuma alcançar muitas vezes pesa mais do que a devolução.

Há ainda situações em que o descumprimento não é o atraso, mas o produto: obra parada, alteração de projeto, área privativa menor do que a contratada ou vícios construtivos no apartamento novo. Todas puxam a discussão para o campo do inadimplemento da incorporadora, com efeito direto sobre a retenção. Se você já recebeu uma cobrança formal antes de tudo isso, entenda o que significa a notificação extrajudicial enviada pela construtora antes de responder.

O que reunir antes de pedir o distrato

A qualidade da negociação depende quase inteiramente da documentação. Antes da primeira conversa com a incorporadora, junte:

• Contrato de promessa de compra e venda completo, com todos os aditivos e o quadro-resumo.
• Todos os comprovantes de pagamento — sinal, parcelas, parcelas intermediárias e a corretagem paga à parte.
• Extrato ou memória de cálculo do saldo devedor fornecido pela construtora.
• Registro da incorporação na matrícula, para confirmar se existe patrimônio de afetação (é o que separa 25% de 50%).
• Cronograma de obra prometido e provas do estágio real: fotos datadas, e-mails, mensagens, atas de reunião de compradores.
• Se houve financiamento bancário, o contrato com o banco e a posição do saldo liberado à construtora.

Esse conjunto responde às três perguntas que decidem o caso: quanto foi pago, quem descumpriu primeiro e qual regime jurídico se aplica ao empreendimento.

Prazos: quando o dinheiro costuma voltar

A lei separa os cenários. Em empreendimento sem patrimônio de afetação, a restituição é feita em prazo contado do desfazimento do contrato. Havendo patrimônio de afetação, a devolução é postergada e vinculada à conclusão da obra — o que pode significar esperar bastante. É um ponto que muda completamente a decisão de desistir agora ou renegociar prazos, e raramente aparece explicado na conversa comercial.

Já quando a rescisão decorre de atraso imputável à incorporadora, o prazo de devolução é curto e a quantia é integral. Existe também prazo para reclamar: pretensões de reparação civil e pedidos ligados a defeitos do imóvel têm prazos próprios, e deixar o tempo correr é a forma mais silenciosa de perder direito. Vale conferir, no seu caso, se o prazo para cobrar ainda está aberto.

Erros que costumam custar caro

• Assinar o distrato na hora. O termo apresentado no balcão costuma trazer quitação ampla e renúncia a qualquer discussão futura, inclusive sobre atraso e vícios.
• Parar de pagar as parcelas por conta própria. Isso transfere a culpa do desfazimento para você e legitima a retenção maior.
• Aceitar retenção sobre o valor do contrato. A base de cálculo é o que foi pago.
• Ignorar a corretagem. Comissão não destacada no contrato é um dos itens mais discutidos.
• Não checar o patrimônio de afetação. A diferença entre 25% e 50% pode representar dezenas de milhares de reais.
• Negociar sem planilha. Sem memória de cálculo, não há como comparar propostas.

Base legal

A Lei 13.786/2018 — conhecida como Lei do Distrato — não é um código à parte: ela alterou a lei das incorporações imobiliárias (Lei 4.591/64) e a lei de parcelamento do solo urbano (Lei 6.766/79) para disciplinar a rescisão e o atraso de obra. É dela que vêm o teto de retenção de 25% na regra geral, o teto de até 50% no regime de patrimônio de afetação e o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega.

O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) continua aplicável à relação entre comprador e incorporadora: garante informação clara e adequada sobre preço e encargos, veda cláusulas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada e permite a revisão de cláusulas contratuais desproporcionais. O Código Civil (Lei 10.406/2002) completa o quadro com as regras gerais de resolução por inadimplemento, mora e redução equitativa da cláusula penal. Na jurisprudência, o STJ já sumulou que, rescindido o compromisso de compra e venda submetido ao CDC, a restituição das parcelas deve ser imediata — integral, se a culpa foi do vendedor; parcial, se foi do comprador. Se o tema do seu caso for mais amplo, veja como o escritório atua em Cível e Consumidor.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora para receber o dinheiro do distrato?

Depende do regime do empreendimento. Sem patrimônio de afetação, a devolução é feita em prazo contado do desfazimento do contrato. Com patrimônio de afetação, ela fica vinculada à conclusão da obra. Quando a rescisão decorre de atraso da construtora, o prazo é curto e o valor volta integral.

Preciso de advogado para fazer o distrato?

Não há obrigatoriedade para negociar administrativamente, mas a leitura do contrato, a conferência da planilha e a checagem do patrimônio de afetação costumam alterar bastante o resultado. Para discussão judicial, a representação por advogado é a regra.

A construtora pode reter 50% em qualquer caso?

Não. O teto de até 50% é reservado a empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, o que deve estar registrado. Fora dessa hipótese, o teto da pena convencional é de 25% da quantia paga.

Posso desistir da compra se a obra atrasou?

Passado o prazo de tolerância de até 180 dias previsto em contrato, o comprador pode optar entre resolver o contrato com devolução integral e corrigida do que pagou ou manter a compra e cobrar indenização pelo período de atraso.

Vendi meu contrato para outra pessoa. Isso muda alguma coisa?

A cessão de direitos precisa da anuência da incorporadora e da formalização correta. Cessão feita apenas por instrumento particular, sem comunicação, costuma gerar discussão sobre quem tem legitimidade para pedir a devolução.

Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise individual do caso por um(a) advogado(a). Valores, percentuais e prazos citados são estimativas legais e variam conforme o contrato e as circunstâncias de cada empreendimento.

Dra. Ana Paula Barboza, sócia-fundadora da Scarppati & Barboza Advocacia. Atuação em Direito de Família, Cível e Consumidor — conduz cada processo com sensibilidade e estratégia.